Un air de reprise… qui reste à confirmer dans un contexte économique et géopolitique tendu. Après deux années de marasme, le marché retrouve en tout cas des couleurs. Avec un nombre de transactions en hausse, des prix stables et des taux de crédits orientés à la baisse, les conditions s’améliorent lentement tant pour les candidats à la propriété (surtout les primo-accédants) que pour les investisseurs. Une tendance qui se confirme partout en France, avec toutefois des disparités entre les métropoles, les villes moyennes et les zones rurales. Nos conseils afin de mieux négocier avec les banques, profiter des meilleurs placements (loi Denormandie à la place du Pinel) et investir intelligemment dans une passoire thermique. Sans oublier un zoom pour trouver les meilleures offres à Paris, Lyon et Nice.Le dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt aux particuliers achetant un logement neuf pour le mettre en location, a pris fin le 31 décembre dernier. Désormais, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine dans la pierre tout en allégeant votre facture fiscale, vous pouvez passer par le Denormandie. Ce dispositif est destiné aux ménages voulant investir dans l’immobilier ancien à rénover. L’opération présente un double avantage permettant d’acheter un bien locatif moins cher – ceux nécessitant des travaux décotent davantage – tout en profitant d’une réduction d’impôt très intéressante.Pour en profiter, il faut bien comprendre le fonctionnement du Denormandie qui vise à rénover le parc locatif ancien et à augmenter l’offre de logements. Il impose donc d’acheter un bien déjà construit et en mauvais état pour le réhabiliter ou de transformer un local (commerce, entrepôt, bureau, etc.) en habitation. Une fois remis aux normes, le logement devra être loué nu en tant que résidence principale à des ménages respectant des plafonds de ressources (comme pour le Pinel) et à des loyers plafonnés. Ces derniers, selon la zone géographique, varient de 10,51 à 19,51 euros par mètre carré.Une réduction fiscale non négligeableEn échange, le propriétaire du bien loué en Denormandie profitera d’une réduction d’impôt. Elle est accordée dans la limite d’un prix de revient de 5 500 euros par mètre carré et de 300 000 euros par an. Et, entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000 euros. “Son montant dépend de la durée d’engagement de mise en location, que choisit librement le bailleur au départ, précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. Selon que le bien est loué pour six, neuf ou douze ans, la réduction fiscale s’élève à respectivement 12, 18 ou 21 % du coût total de l’opération.”Attention, pour être éligible au dispositif Denormandie, il faut réaliser un minimum de travaux. “Leur montant doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire le prix d’achat du logement auquel s’ajoutent les droits de mutation et les frais annexes comme les honoraires d’agence”, détaille Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Cela signifie que pour un investissement global de 200 000 euros, il faudra a minima 40 000 euros de travaux.Au départ, le Denormandie imposait de transformer des passoires thermiques en logements plus économes. Mais il intègre aujourd’hui une liste plus large de rénovations. Entrent ainsi dans l’enveloppe de 25 % de travaux ceux destinés à améliorer l’étiquette énergétique, mais aussi ceux qui visent à sa modernisation (remise aux normes, etc.), son assainissement et son agrandissement. Attention, toutes ces réhabilitations doivent impérativement être réalisées par des entreprises et lancées juste après l’achat du bien.Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, vous devrez en outre investir dans des zones précises. Il s’agit de petites et moyennes communes à fort besoin de réhabilitation de l’habitat, de celles labellisées “Cœur de villes” ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (liste sur : service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie). Solution alternative, mais bien plus risquée : acheter un logement dans une copropriété en grande difficulté financière ou incluse dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées, quelle que soit sa localisation.Mettre votre logement parfaitement au goût du jourLes communes éligibles sont très hétérogènes et elles ne présentent pas toutes le même intérêt patrimonial, n’offrent pas la même rentabilité et surtout n’affichent pas le même risque. Vous devez étudier ces trois critères avec attention avant de vous engager. A titre d’exemple, le Denormandie permet d’investir en grande couronne parisienne (Meaux, Melun, Pontoise, etc.), dans des villes proches d’une grande métropole (Bergerac, Tourcoing, Vallauris, etc.), des agglomérations de taille moyenne avec un potentiel de développement (Brest, Dunkerque, Saint-Nazaire, Metz, Poitiers, etc.) et des communes à proximité de zones touristiques (Bayonne, Chambéry, Saint-Malo, etc.). En revanche, soyez plus vigilant si vous choisissez des communes économiquement moins dynamiques, dont la population vieillit ou ne connaissant pas de tension locative. Vérifiez aussi que les plafonds de loyers Denormandie applicables ne sont pas supérieurs aux tarifs locaux, ce qui peut arriver : “Il faut toujours réaliser des simulations de rendement sur la base des véritables loyers de marché”, conseille Pierre Brunet, fondateur du cabinet Alter-Invest.Une fois le bien acheté, ne vous contentez pas du minimum de travaux exigés. Comme une partie des rénovations est défiscalisable, profitez du Denormandie pour mettre votre logement parfaitement au goût du jour. Ainsi, il vieillira mieux et attirera les meilleurs locataires. Commencez par le rendre compétitif sur le marché en améliorant son étiquette énergétique. Puis, rénovez en priorité la salle de bains et la cuisine, deux pièces qui sont souvent les points noirs des biens locatifs.Devant l’ampleur de la tâche, il peut être tentant d’opter pour une opération clés en main, menée par un opérateur, plutôt que de piloter le chantier tout seul. Ce dernier s’occupe alors de sélectionner la ville, le bien et d’y réaliser les rénovations. Soyez toutefois méfiant. Ces Denormandie imposent parfois trop de travaux, ou des rénovations facturées trop cher, dans le seul but de décrocher l’avantage fiscal. L’opération risque alors de ne pas être rentable, faute d’une revalorisation suffisante du logement à terme.Par ailleurs, si vous achetez un bien en très mauvais état et que le chantier est important, scindez-le pour optimiser votre réduction d’impôt. Réalisez les travaux qui rendent l’opération éligible au Denormandie jusqu’à la limite de 25 %, puis déduisez dans un second temps les autres rénovations de vos revenus locatifs grâce au mécanisme du déficit foncier. “Il est possible de cumuler les deux avantages fiscaux, à condition qu’ils ne portent pas sur les mêmes travaux”, pointe Christophe Chaillet. Cette stratégie s’avère fiscalement très efficace si vous êtes fortement imposé ou si vous percevez d’autres revenus fonciers par ailleurs. Pour éviter toute contestation du fisc, séparez les marchés, et donc les factures, même si les mêmes entreprises interviennent sur le chantier.Le spectre de l’impôt sur la fortuneFaites vos comptes ! Réduire son impôt sur le revenu avec un achat immobilier présente peu d’intérêt si vous vous retrouvez soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Or, le cap est vite franchi : 1,3 million d’euros lorsque l’on possède un ou plusieurs biens immobiliers. Si vous vivez en couple, quel que soit votre statut marital, la déclaration d’IFI reste commune et fusionne donc vos deux patrimoines immobiliers. Hormis les biens affectés à une activité professionnelle (bureaux, local commercial, etc.) – totalement exonérés d’IFI -, tout le patrimoine physique se trouve taxé : biens locatifs, terrains, résidence secondaire et… principale. Cette dernière bénéficie d’un abattement de 30 % si elle est détenue en direct, mais aucun lorsqu’elle appartient à une société civile immobilière (SCI). S’ajoute aux biens physiques l’immobilier “papier”, c’est-à-dire les parts de SCI investie à plus de 50 % dans la pierre, ainsi que la proportion d’immobilier détenue dans vos sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Si vous êtes redevable de l’IFI, son montant se calcule selon un barème progressif avec la valeur de votre patrimoine, qui va de 0,5 à 1,5 %.
Source link : https://www.lexpress.fr/argent/immobilier/immobilier-les-avantages-fiscaux-du-dispositif-denormandie-ALFGGJM3G5AWXG6SZZAAZTHPAM/
Author :
Publish date : 2025-04-07 07:30:00
Copyright for syndicated content belongs to the linked Source.
