Un air de reprise… qui reste à confirmer dans un contexte économique et géopolitique tendu. Après deux années de marasme, le marché retrouve en tout cas des couleurs. Avec un nombre de transactions en hausse, des prix stables et des taux de crédits orientés à la baisse, les conditions s’améliorent lentement tant pour les candidats à la propriété (surtout les primo-accédants) que pour les investisseurs. Une tendance qui se confirme partout en France, avec toutefois des disparités entre les métropoles, les villes moyennes et les zones rurales. Nos conseils afin de mieux négocier avec les banques, profiter des meilleurs placements (loi Denormandie à la place du Pinel) et investir intelligemment dans une passoire thermique. Sans oublier un zoom pour trouver les meilleures offres à Paris, Lyon et Nice.Entre 2019 et début 2022, le marché immobilier a enregistré des records historiques, aussi bien en termes de volume de ventes que de niveaux de prix. Mais la hausse des taux d’intérêt et le déclenchement de la guerre en Ukraine, il y a trois ans, ont sonné la fin de l’euphorie. Car le coût du crédit, qui flirtait alors avec les 1 %, a flambé pendant près de dix-huit mois jusqu’à atteindre 4,3 % début 2024. “Ce renchérissement considérable du coût des emprunts immobiliers a fait perdre aux acquéreurs plusieurs dizaines de milliers d’euros de budget”, rappelle Charles Marinakis, président de Century21 France. Ceux-ci ont alors déserté le marché et ceux qui restaient faisaient face à des vendeurs toujours trop gourmands. Faute de pouvoir trouver un équilibre entre offre et demande, le marché immobilier s’est alors bloqué.Un retour aux niveaux pratiqués avant l’emballement des années 2019-2020En 2023, les transactions immobilières se sont réalisées au compte-goutte et la tendance a perduré jusqu’à l’été 2024. Car il a fallu un peu de temps aux propriétaires pour admettre le retournement et accepter de mettre en vente leur bien parfois 15 à 20 % moins cher qu’au pic du marché. “Sur les deux dernières années, les baisses de tarifs sont assez notables, nous sommes aujourd’hui revenus aux niveaux pratiqués dans les années 2019-2020, juste avant l’emballement”, précise Mickaël Marchand, directeur d’Efficity, à Nantes. Dans les métropoles où la flambée a été moins forte, la décote a été moins importante, de l’ordre de 3 à 6 %. Grâce à ces ajustements, dès fin 2024, “les marges de négociations se sont réduites en passant de 13 à 5 % en moyenne, ce qui a permis de vendre dans des délais plus classiques de deux à trois mois en général”, souligne Sven Strom, directeur de Century21-les Minimes, à Toulouse.Fin 2024, les acquéreurs ont profité à la fois de cette baisse de prix, mais aussi – et surtout – de celle des taux de crédit, passés sous le seuil de 3,2 % début 2025. “Cela a contribué à augmenter leur pouvoir d’achat, et ceux qui avaient mis leurs projets en attente ont fait des offres sur des logements adaptés à leur budget”, explique Guillaume Martinaud, président d’Orpi.Reste que, si le marché se porte mieux depuis cette date, la reprise s’avère hétérogène. Car la majorité des acquisitions porte sur des petites surfaces : des deux et trois-pièces majoritairement. “Ce sont surtout les primo-accédants qui prospectent aujourd’hui pour acheter leur résidence principale”, confie Anne Vestu, directrice de LFI-Cleunay, à Rennes. A l’autre bout du spectre, les acquéreurs de logements haut de gamme sont aussi de retour. “Comme le prix des biens de standing est nettement plus raisonnable, les grands appartements et les hôtels particuliers dans les quartiers recherchés du centre-ville trouvent preneur”, constate Caroline Louboutin, directrice de Sotheby’s International Realty, à Nantes.En revanche, pour le cœur de marché, celui des secondo-accédants, la conjoncture est un peu moins joyeuse. “Il reste compliqué de financer une opération d’achat-revente, car les banques n’accordent pas de prêts relais de façon automatique”, se désole Anne Monard Bretin, directrice de Guy Hoquet Immobilière du Plateau, à Lyon. Résultat : le prix des appartements de plus de 70 mètres carrés et des maisons classiques continue à légèrement s’éroder, d’autant que l’offre est assez large pour ce type de biens.Les vendeurs se montrent plus raisonnablesDepuis janvier, la reprise se confirme un peu partout en France et le marché immobilier semble sortir de l’ornière. “Le volume de ventes est reparti à un bon rythme, il faut remonter à janvier 2020 pour connaître un tel dynamisme”, confirme Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents-Se Loger. Malgré tout, les professionnels ont conscience de la fragilité de l’embellie. “Nous revoyons des propriétaires nous expliquer que les prix vont repartir à la hausse, ce qui n’a pourtant aucune chance d’arriver dans la conjoncture actuelle”, affirme Eric Girard, directeur des agences Nestenn à Nantes. De fait, l’anxiété géopolitique, l’incertitude sur un éventuel alourdissement de la fiscalité immobilière comme la crainte d’un retour du chômage poussent les acheteurs à se montrer raisonnables. L’actualité des dernières semaines a d’ailleurs eu raison de l’excès d’enthousiasme de certains vendeurs. “Nous sentons une certaine fébrilité depuis début mars, les acheteurs qui doivent vendre leur bien pour en racheter un autre sont moins sereins”, confie Julien Karakoc, directeur des agences Rive Ouest, à Paris et en première couronne.Evolution de l’indice des prix au logementLe manque de visibilité sur l’évolution des taux d’intérêt pousse aussi à la modération tarifaire. Certes, début mars, la Banque centrale européenne a abaissé ses taux directeurs (de court terme). Mais, dans le même temps, celui de l’OAT (Obligation Assimilable au Trésor) sur dix ans (de long terme) a connu une poussée de fièvre la portant en quelques jours à 3,43 %. Si cette tendance continue, les banques pourraient répercuter une partie de cette hausse sur leur taux des crédits immobiliers. “Si cela se produit et si les propriétaires mettent du temps à revoir leurs prétentions à la baisse, le marché se bloquera à nouveau”, soupire Olivier Garel-Galais, notaire au Groupe Monassier, à Lyon. Car dans ce cas, les primo-accédants se retrouveraient de nouveau nettement moins nombreux et aucun relais ne serait à attendre de la part des investisseurs. Malgré de belles opportunités, cette catégorie d’acquéreurs boude en effet encore l’immobilier locatif.”Nous avons tout de même un peu plus de demandes que l’an dernier”, nuance Philippe Descampiaux, dirigeant de Citya-Descampiaux, à Lille. L’autre point d’inquiétude concerne les zones rurales et les villes moyennes, où l’emballement s’est produit après celui des grandes métropoles. Les prix y ont donc baissé plus tard et des ajustements demeurent. “Aujourd’hui, les bien proposés trop chers ne sont même plus visités”, confirme Stéphane Vachot, directeur de Carré Mans, dans la Sarthe.Trop tôt pour crier victoireMême si les tarifs moyens restent en phase de stabilisation, une analyse plus fine doit donc être réalisée pour connaître les réalités locales. Actuellement, les écarts au mètre carré entre les petits logements des zones recherchées et les grandes surfaces des secteurs moins dynamiques sont en train de s’accroître dans toutes les régions. Dans les métropoles, l’évolution semble aussi plus contrastée et les logements surévalués, même légèrement, saturent les petites annonces et ne se vendent pas.Bref, après trois ans d’excès et deux ans de marasme, le marché immobilier est en train de s’assainir et de retrouver un équilibre. Mais il est encore un peu tôt pour crier victoire.
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Publish date : 2025-04-02 09:00:00
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Immobilier : le marché s’achemine-t-il vers un redémarrage ?
