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Prenez garde si vous êtes à la tête d’un patrimoine locatif ou si vous avez hérité d’appartements occupés par des locataires. Depuis le 1er janvier, les logements qui affichent un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé en G, la pire note, ne peuvent plus être proposés à la location, nue comme meublée. Ce sont ceux dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 421 kWh/m²/an.La première difficulté réside dans le fait que la formule appliquée par les diagnostiqueurs qui fournissent le DPE a beaucoup changé au fil du temps. Si, en théorie, un DPE a une durée de validité de dix ans, il existe des exceptions. “Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022 et s’ils ont été exécutés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, leur validité s’arrêtait au 31 décembre 2024”, rappelle Pierre Brunet, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Alter-Invest.Le DPE est impératif à chaque relocationSi tel est votre cas, “il est conseillé de refaire un DPE avec la nouvelle formule de calcul”, ajoute Pierre Brunet. Bon à savoir : si votre bien locatif fait moins de 40 m² et que votre diagnostic a été réalisé entre les 1er juillet 2021 et 2024, vous pouvez demander en ligne sa mise à jour (observatoire-dpe-audit.ademe.fr). Un nouveau calcul, moins pénalisant pour les petites surfaces, est utilisé et vous pourriez avoir une bonne surprise.Dès lors que votre logement est mis, ou remis, en location, le DPE est impératif. “Ce document doit figurer dans l’annonce de location et il doit obligatoirement être fourni au locataire au moment de l’état des lieux”, précise Philippe Descampiaux, directeur de Citya-Descampiaux, à Lille. S’il révèle un classement en G, observez le seuil de consommation, car s’il est proche de la limite avec la note F, vous pourrez sans doute gagner une lettre en changeant le système de chauffage, ou en mettant en place une ventilation performante.Vous ne serez toutefois pas sorti de l’auberge. Pour rappel, les bailleurs de biens classés F et G subissent un gel de loyer depuis le 22 août 2021. Ils ne peuvent donc pas réévaluer celui d’un locataire en place, ou l’augmenter s’il change. En outre, cette amélioration vous permettra simplement de gagner du temps. En effet, les biens classés F ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2028.Si, en revanche, un locataire est en place dans votre passoire thermique, les choses se corsent. Il faut alors examiner sa date d’entrée dans les lieux, car “l’interdiction de louer le bien en G ne s’applique qu’à compter du renouvellement du bail ou de sa tacite reconduction”, précise Laure-Reine Gapp, directrice générale de Bail Rénov’.Le locataire peut se retourner contre son propriétaireAvant cette date, vous n’êtes pas obligé d’améliorer l’étiquette énergétique et pouvez laisser votre bien en l’état. En revanche, au-delà, votre logement en G ne peut plus être loué. Nouvelle complication : vous ne pouvez pas, légalement, mettre votre locataire à la porte pour ce motif. A l’inverse, il peut vous contraindre à faire des travaux, vous réclamer une baisse de loyer et vous attaquer pour location d’un logement indécent. Un risque relativement théorique, car la pénurie de biens locatifs est tellement importante en France que peu de locataires ont intérêt à s’aventurer dans une procédure chronophage et coûteuse.Le plus raisonnable est de patienter encore un peu. Une fois le feuilleton du vote de la loi de Finances terminé, de nouvelles mesures devraient en effet apporter des clarifications. La première, qui a fait l’objet d’une proposition de loi non votée pour cause de chute du gouvernement Barnier, devrait donner plus de temps aux bailleurs qui prouvent qu’une rénovation énergétique de la copropriété a été votée. En effet, la loi Climat et résilience de 2021 rend obligatoire la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) dans toutes les copropriétés de plus de quinze ans, qui planifie les chantiers d’entretien et de rénovation énergétique des parties communes. Le second éclaircissement concerne certaines exceptions – microsurfaces, monument historique, blocage des copropriétaires… – pour lesquelles des travaux sont impossibles ou insuffisants. Le chantier réglementaire n’est pas encore terminé.
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Publish date : 2025-01-25 08:30:00
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