D’ici à 2031, la France doit diviser par deux sa consommation d’espaces par rapport à la période 2011-2021, afin de préserver la biodiversité et réduire les risques naturels. De quoi redouter que l’appel à la réindustrialisation du pays ne se transforme en vœu pieux s’il ne se trouve plus aucune surface disponible pour accueillir de nouvelles usines. En réalité, ce ne sont pas tant les hectares qui manquent que les terrains adaptés, bien situés et immédiatement prêts à l’emploi.Le gouvernement a donc mis en place une « stratégie de mobilisation », afin de concilier ces deux injonctions. Concrètement, il s’agit de trouver 22 000 hectares pour accueillir de nouvelles activités productives, principalement en combinant la réhabilitation des friches et la densification des sites existants. En première urgence, le gouvernement a d’abord lancé un appel à projets pour identifier 50 sites « clés en main ». Ceux-ci, dont la maîtrise relève des collectivités locales, disposent déjà de tous les raccordements nécessaires et, surtout, sont situés dans des environnements attractifs, voire de véritables écosystèmes, propices au développement de l’industrie, comprenant d’autres entreprises, des laboratoires de recherche, etc.C’est en effet le résultat important d’une étude récente de La Fabrique de l’industrie : il ne suffit pas de disposer de réserves foncières pour que les industriels s’y installent. Les chefs d’entreprise veulent d’abord être sûrs que les locaux et les terrains répondront à leurs contraintes : depuis les hauteurs sous plafond dans les ateliers jusqu’à la proximité des fournisseurs, en passant par la disponibilité de la main-d’œuvre. Ils sont même prêts à les payer plus cher pour s’épargner des problèmes de ce genre.On comprend, dès lors, que la stratégie nationale de « mobilisation pour le foncier industriel » devra aller bien au-delà du renouvellement des stocks fonciers – transformation des Zones d’activités économiques (ZAE), cartographie des friches… – et inclure des actions telles que le renouvellement des compétences ou l’amélioration du cadre de vie. En d’autres termes, la mobilisation foncière ne peut être isolée des autres politiques de soutien aux territoires et à l’industrie.Ce point est d’autant plus crucial que la pression foncière s’applique surtout au logement, de loin le premier responsable de l’artificialisation des sols. Or, la réindustrialisation des territoires, si elle doit être créatrice d’emplois, suppose de loger la main-d’œuvre et de répondre à ses besoins : écoles, commerces, cadre de vie…. Il faut donc réussir à articuler – et non opposer – politique du logement et politique du foncier industriel.A l’inverse, là où la puissance publique renonce à maîtriser l’offre foncière, elle cède le pas à une kyrielle d’acteurs privés aux intérêts divergents, souvent déconnectés des besoins des industriels. On entend souvent parler d’entreprises propriétaires qui conservent leur foncier dans l’optique d’en obtenir une plus-value à moyen terme. C’est oublier que des investisseurs privés commencent eux aussi à s’intéresser au foncier industriel. Traditionnellement, il s’agissait d’un actif moins rentable que l’immobilier de bureau pour des raisons intrinsèques : besoins de stockage, périmètres de sécurité à l’égard des riverains, etc. Mais la baisse des rendements dans l’immobilier de bureau est en train de changer la donne. Et c’est ainsi que l’on voit apparaître, notamment dans la première couronne parisienne, des sociétés foncières recherchant des rendements élevés pour leurs clients, sur la base de terrains et locaux industriels. Un nouveau marché est en train de se former, avec des acteurs qui ne cherchent ni à réindustrialiser le pays, ni à freiner l’artificialisation des sols. De quoi rester vigilants…
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Publish date : 2024-02-21 13:00:00
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Réindustrialisation : tout n’est pas qu’une affaire de mètres carrés
